Travaux de mise en conformité de locaux commerciaux et de l’obligation du bailleur

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Travaux de mise en conformité de locaux commerciaux et de l’obligation du bailleur

Lorsque le preneur reçoit une injonction administrative d'effectuer des travaux de mise en conformité dont la réalisation incombe au bailleur, il doit mettre ce dernier en demeure de les réaliser à défaut de quoi, la responsabilité du bailleur ne peut pas être engagée.

A propos d’un arrêt : Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-15.426, n° 599 F - D

Les travaux qui s’imposent soit du fait d’un texte réglementaire ou législatif, soit du fait d’une injonction de l’administration sont à la charge du bailleur quelle que soit leur nature, sauf stipulation expresse du bail les mettant à la charge du preneur (Cass. 3e civ., 28 sept. 2005, n° 04-14.577, n° 1026 FS – P + B).

Toutefois, lorsque le preneur reçoit l’injonction de réaliser les travaux de mise en conformité, il lui incombe d’en informer le bailleur et de le mettre en demeure d’y procéder à défaut de quoi la responsabilité de celui-ci n’est pas engagée.

Dans le cas d’espèce, le preneur qui exploitait un hôtel-restaurant avait reçu l’injonction de réaliser des travaux de mise en conformité des locaux aux normes de sécurité. N’ayant pas mis le bailleur en demeure de réaliser les travaux, ceux-ci n’avaient pas été effectués et la commission de sécurité a rendu un avis défavorable sur la poursuite de l’activité.

Lorsque le preneur a assigné le bailleur en réalisation des travaux, ce dernier a fait valoir qu’il n’avait jamais été mis en demeure de les faire. La cour d’appel a considéré que le coût des travaux étant équivalent à la valeur vénale de l’immeuble, il y avait lieu de résilier le bail pour perte de la chose louée sans dédommagement au profit du locataire.

La Cour de cassation rejette le pourvoi du preneur. Elle valide la position de la cour d’appel qui a relevé que les travaux de mise aux normes prescrits par l’autorité administrative résultent de l’évolution constante de la réglementation et que le preneur ne justifie pas avoir mis en demeure le bailleur de procéder à leur exécution au fur et à mesure des visites périodiques et des arrêtés défavorables intervenus depuis plusieurs années. Aucune faute ne pouvait donc être retenue à l’encontre du bailleur dans l’exécution de ses obligations.

 

Philippe Legrand, Avocat à la cour d'appel de Paris
Dictionnaire Permanent des Editions législatives – Veille Permanente  du 6 novembre 2018

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