VEFA : les nouvelles modalités introduites par la loi ELAN

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VEFA : comment fonctionne la vente en l'état futur d'achèvement ?

La VEFA, plus communément appelée "achat sur plan" a été récemment reformée par la loi ELAN dans son article 75. Il s'agit d'une contrat d'acquisition de bien immobilier dont les travaux n'ont pas démarré. Cette transaction immobilière se traduit sous la forme d'un engagement du promoteur à livrer le bien immobilier lorsque la construction est achevée. Découvrez comment fonctionne la vente en l'état futur d'achèvement.

Qu'est-ce que la VEFA ?

La VEFA est un contrat immobilier particulier par lequel l'acquéreur investit dans un bien immobilier avant la fin de la construction. Grâce aux sommes versées par les futurs acheteurs, le promoteur peut ainsi financer le chantier. Soumise à une réglementation bien spécifique, la vente en l'état futur d'achèvement peut concerner une maison individuelle ou un immeuble d'habitation. Le futur acquéreur signe un contrat au moment de la transaction et devient propriétaire de droit du sol puis de l'habitation, en fonction de l'avancée des travaux.

Les évolutions de la VEFA et de la GFA dans la loi ELAN

La loi ELAN a modifié le regime de la vente en l’état futur d’achèvement. Ainsi, les modalités de la mise en oeuvre de la garantie d'achèvement sont mieux précisées. D'autre part, le texte permet également à l'acquéreur de se réserver l'éxécution de certains travaux de finition ou d'installation d'équipements. Découvrez les détails de l'article 75 de la loi ELAN.

Vente en l'état futur d'achèvement et travaux réservés à l'acquéreur

L’acquéreur peut se réserver la réalisation de certains travaux. Le contrat préliminaire devra prévoir que le futur acquéreur accepte la charge, le coût, et les responsabilités qui résultent  de ces travaux à réaliser après la livraison de l’immeuble. Ces travaux feront l’objet d’une description.

Le contrat de V.E.F.A devra préciser en plus de ce qui est obligatoire à ce jour :

  • Ajout à l’article L 261-11 du CCH : « la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution lorsque la vente est précédée d’un contrat préliminaire comportant la clause prévue au II de l’article L. 261-15 du CCH (voir ci-dessous) et dès lors que l’acquéreur n’a pas demandé au vendeur d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont il s’est réservé l’exécution. »
  • Ajout à l’article L 261-15 du CCH : « Le contrat préliminaire peut prévoir qu’en cas de conclusion de la vente, l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Le contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble.

« Dans ce cas, le contrat préliminaire précise :

« 1° Le prix du local réservé mentionné au deuxième alinéa du I, décomposé comme suit :

« a) Le prix de vente convenu ;

« b) Le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;

« c) Le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés aux a et b du présent 1° ;

« 2° Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux mentionnés au premier alinéa du présent II.

« Si l’acquéreur exerce la faculté prévue au 2°, le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

« Un décret en Conseil d’État précise les conditions d’application du présent II, notamment la nature des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution. »

Une mise en oeuvre facilitée de la GFA

«La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

« Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792‑6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792‑1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241‑2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

« Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce. »

 

Hugues MASSON

Consultant Formateur ELEGIA – Directeur d’un cabinet de conseil et promotion immobilière - Sas Arturus

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