Formation d'actualité - Actualité des baux commerciaux 2019

Les points incontournables de l'activité  législative et jurisprudentielle des derniers mois en matière de bail commercial (ELAN, PACTE)
#590049
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L’actualité des baux commerciaux reste toujours très forte, au confluent de bouleversements économiques et d’une activité législative très soutenue depuis la loi Pinel de 2014, qui s’est poursuivie en 2016 avec l’ordonnance de réforme du droit des contrats, en 2018 avec la loi de ratification et la loi ELAN, enfin en 2019 avec la loi PACTE. La jurisprudence continue à produire un flux de nouveautés très importantes sur des problématiques majeures en cette matière, telles que l’indexation des loyers, les charges, la résiliation du bail, la fixation judiciaire du loyer en révision et en renouvellement, l’éviction, etc. Face à ces évolutions, pour cette édition 2019 (la 22ème de cette grande journée d’actualité), Maîtres Alain Confino, et Antonella FIGARO, Avocats spécialisés en droit immobilier (Cabinet Confino) et Monsieur Bernard Pain, Expert (Cabinet Pain Expertises), vous apporteront leur éclairage sur les toutes dernières nouveautés et sur les adaptations qu’elles imposent pour la bonne gestion de vos baux commerciaux, côté bailleurs comme côté utilisateurs. Nous vous invitons donc à rejoindre ELEGIA Formation le Jeudi 5 décembre 2019 pour assurer votre veille juridique sur les baux commerciaux et en appréhender immédiatement les évolutions légales, réglementaires et jurisprudentielles.Cette année, vous bénéficierez de la remise d’un ouvrage consacré à l’actualité de la matière, rédigé par les avocats du pôle baux commerciaux du Cabinet Confino. Cet ouvrage, entièrement nouveau (comme chacun des ouvrages précédents) puisqu’il est exclusivement consacré à l’actualité, fait le point, sous une forme didactique, des évolutions les plus marquantes que les professionnels de l’immobilier doivent connaître et appréhender dans leur pratique au quotidien.

Objectifs de la formation

  • Intégrer dans votre pratique et dans la rédaction de vos baux la dernière actualité législative (ELAN, PACTE)
  • Suivre la jurisprudence et anticiper les risques de contentieux
  • Conduire efficacement vos négociations 
  • Garantir le maintien de rapports locatifs sûrs
  • Identifier et maîtriser les enjeux lors des arbitrages

Programme de la formation

Formation éligible à l'obligation de formation continue des professionnels de l'immobilier
L’ordre de présentation des différents thèmes pourra être modifié lors de la journée9h Début de la journée
1- Les conventions hors statut
La convention d’occupation précaire
Les baux dérogatoires
  • Le preneur non immatriculé d'un bail dérogatoire peut-il se prévaloir du statut des baux commerciaux ?
  • Un bail dérogatoire conclu après un bail statutaire : point en jurisprudence
2- La pratique des baux commerciaux depuis la réforme du droit des contrats
3- Les conditions d’application du statut
  • Quelles sont les conditions d’application du statut aux terrains nus ?
  • A quel moment s’apprécie la qualification de bail ?
  • Comment former valablement le contrat de bail commercial dans l’hypothèse d’un démembrement de propriété ?
  • Les conditions relatives à l’activité exercée et à l’existence d’une clientèle
10h30-10h45 Pause
4- Les obligations des parties
Le bailleur et le preneur peuvent-ils être condamnés in solidum dans l’hypothèse de travaux constitutifs d’un trouble manifestement illicite ?
Les obligations du bailleur
  • Obligation d’information et d’annexion au bail des documents obligatoires : quelles sanctions ?
  • Le locataire peut-il suspendre le paiement de son loyer en raison de la présence d’amiante quand bien même le bailleur aurait respecté les préconisations du diagnostiqueur lors de l’entrée dans les lieux ?
  • L’obligation de délivrance
  • Comment l’apprécier ? Peut-on la limiter ?
  • La clause du bail par laquelle le preneur prend les locaux en l'état et fait son affaire des démarches en vue d'obtenir les raccordements nécessaires à l'exercice de son activité suffit-elle à libérer le bailleur de son obligation de délivrance ?
  • Les particularités de l’obligation de délivrance dans les centres commerciaux Le bailleur et l’acquéreur de la chose louée sont-ils tenus ensemble de l’obligation de délivrance ?
  • Le bailleur peut-il être tenu pour responsable des désordres affectant les parties communes de l’immeuble ?
  • Le preneur peut-il rechercher la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance en raison de l’annulation d’un bail prononcée sur le fondement de l’article L.631-7 du CCH ?
  • L’obligation d’entretien
  • Quelle efficacité de la clause de non-recours ?
  • L’obligation d’assurer la jouissance paisible du preneur
Les obligations du preneur
  • L’obligation d’entretien
  • Le locataire est-il tenu de réparer les conséquences d’infiltrations causées par un défaut d’étanchéité en présence d’une clause déchargeant le propriétaire pour les dommages causés par des infiltrations ?
  • L’obligation d’exploiter
  • L’obligation de remise en état
  • Les obligations créées par le contrat
  • Adhésion à un groupement : les sanctions applicables aux clauses qui imposent à un locataire d’adhérer à une association de commerçants
  • Autorisations à demander avant travaux
  • Engagements de non-concurrence
5- Les conditions financières
Le loyer et ses variations
  • Dans quelle mesure, en présence d’un « loyer binaire », le recours au juge des loyers commerciaux pour fixation de la valeur locative déterminant le minimum garanti est-il possible ?
  • Indexation illicite : quelle est l’étendue de la sanction – tout le contrat ou la seule clause ?
  • Nouvelles précisions sur la notion de distorsion issue de l’article L.112-1 du Code de commerce
  • Déplafonnement en révision dite triennale : précisions sur la notion de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
  •  Dans quelle mesure le juge est-il tenu d’ordonner une expertise dans une instance en révision du loyer ?
  • Un arrêté de péril dispense-t-il nécessairement le locataire de payer le loyer ?*
  • Indexation : comment l’appliquer lors du renouvellement ?
  • « Gilets Jaunes » : l’effet de ciseau de la baisse des recettes et de la hausse des loyers résultant de l’indexation annuelle
Les charges et réparations
  • La question de la refacturation des charges au preneur
  • La nécessité de la régularisation et de la justification des charges
12h30 - 14h00 déjeuner
6- Les autres conditions du bail
Déspécialisation
  • Quelle marge de manœuvre du bailleur face à une demande de déspécialisation partielle ?
  • L’action en effacement d’une clause d’enseigne qui interdit au preneur d’invoquer la déspécialisation est-elle soumise à la prescription biennale ?
Destination
  • Notion d’activité incluse : illustrations
Durée
  • Quid du bail renouvelé ?
  • Loi ELAN : un nouveau motif de reprise des locaux
Droit de préférence du preneur
  • Quel périmètre ?
  • L'offre de vente notifiée au preneur par le bailleur qui envisage de vendre son local commercial, peut-elle inclure les honoraires de commercialisation ?
  • Le bailleur peut-il entamer des démarches de commercialisation avant de notifier au preneur son intention de vendre le local ?
7- La cession du droit au bail
  • Loi PACTE : quelles nouveautés pour le bail commercial ?
  • Du devoir de conseil des rédacteurs d’acte
  • Cession de bail et faute du bailleur
  • L’article L.145-16-2 du Code de commerce est-il immédiatement applicable aux baux en cours pour les opérations de cession ou par voie d’apport intervenues avant son entrée en vigueur ?
8- Les actes juridiques de la vie et de la fin du bail
  • Quels sont les effets de la demande de renouvellement sur les manquements antérieurs ?
  • Le congé délivré pour une fin de période triennale à effet du dernier jour du trimestre civil et au-moins 6 mois à l’avance est-il licite ?
9- La résiliation du bail    
  • Un copropriétaire peut-il demander la résiliation d’un bail commercial en cas de carence du bailleur ?
  • Le défaut de notification de la procédure de résiliation du bail commercial au créancier titulaire d'un nantissement sur le fonds de commerce lui cause-t-il nécessairement un préjudice ?
  • L’absence de réalisation par le preneur de travaux de mise en conformité prescrits par l’administration peut-elle entrainer la résiliation du bail sans dédommagement ?
  • La demande en résiliation du bail peut-elle être mise en échec par l’exercice du droit de repentir ?
  • Le juge des référés peut-il prononcer la résiliation du bail ?
  • Congé par un seul copreneur : sort du bail à l’égard de l’autre ?
  • Une sous-location irrégulière justifie-t-elle nécessairement la résiliation du bail ?
  • Incidence de la bonne ou mauvaise foi des parties sur le jeu de la clause résolutoire : point en jurisprudence
10- Expropriation - préemption
  • Droit de préemption urbain et loi ELAN
15h30-15h45 Pause
11- Renouvellement et refus de renouvellement
  • Comment adapter le bail en renouvellement aux nouvelles dispositions légales et réglementaires ?
  • Le bailleur peut-il solliciter la condamnation du preneur en répétition des sommes versées au titre des frais de réinstallation lorsqu’il fait ultérieurement la preuve de la non-réinstallation ?
  • La clause d’accession en fin de bail prive-t-elle le preneur évincé d’une indemnité au titre des frais de réinstallation ?
  • A quel moment valoriser les améliorations financées par le preneur ?
  • Renouvellement de bail et renvoi aux clauses du bail initial : quelle portée ?
  • La nullité du congé délivré par le bailleur peut-elle interférer sur le droit du preneur à indemnité d'éviction ?
  • L’indemnité d’éviction doit-elle inclure la valeur du droit au bail lorsque préjudice du preneur est inférieur à la valeur du fonds ?
  • Comment fixer l’indemnité d’occupation après refus de renouvellement ?
12- Les options finales
  • Droit d’option
  • Droit de repentir
  • Dénégation du droit au statut
13- Le bail et les procédures collectives
  • Comment mettre en jeu la clause résolutoire dans les procédures collectives ?
  • L’administrateur peut-il mettre fin à tout moment au bail, même si les loyers peuvent être payés à l’échéance ?
14- La prescription des actions
  • Quelle prescription appliquer à l’action en paiement de l’indemnité d’occupation ?
  • Et pour l’action en répétition des charges ?
15- La procédure
  • Quelles sont les juridictions compétentes en matière de bail commercial soumis au statut ?
  • Les règles de procédure spéciales au statut
17h30 Synthèse et clôture de la journée

A qui s’adresse la formation

  • Dirigeants
  • Directeurs, responsables et gestionnaires de patrimoines immobiliers
  • Directeurs et responsables juridiques
  • Conseils en immobilier d'entreprise
  • Experts immobiliers
  • Administrateurs de biens
  • Avocats

Formateurs de la formation

Alain CONFINO

Alain CONFINO

Avocat à la Cour d’appel de Paris, associé fondateur du CABINET CONFINO, spécialiste en droit immobilier. Ancien chargé de cours à l'Université Paris XII-Saint-Maur et de conférences à l’Université Paris I-Panthéon-Sorbonne. Auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels. Animateur de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier. Co-auteur des ouvrages « Baux commerciaux : ce qui change en pratique » (éd. 2015), « Baux commerciaux 2017 : les dernières actualités » (éd. 2016) et « Baux commerciaux 2018 » (éd. 2017) et « Baux commerciaux 2019-2020 » (éd. 2019)

Bernard PAIN

Bernard PAIN

Associé fondateur du CABINET PAIN EXPERTISES, Expert Immobilier Honoraire agréé par la Cour de Cassation, Expert honoraire près la Cour d’Appel de Paris, Président d’honneur de la Compagnie des Experts auprès de la Cour d’Appel de Paris en fonds de commerce et valeurs locatives. Il est aussi Président d’honneur de la Compagnie Nationale des Experts Judiciaires en Estimations Immobilières, Fonds de commerce et Valeurs locatives, et Médiateur

Financement de la formation

Vous êtes salarié(e) d’entreprise ? Vous pouvez vous faire financer votre formation par le plan de développement des compétences de votre entreprise (ex- plan de formation) :
 
Le plan de développement des compétences, c’est l’ensemble des actions de formation établi à l’initiative de l’employeur  dans le cadre de la politique de ressources humaines de l’entreprise. Il est annuel et s’élabore généralement en fin d’année. D’après la loi du 5 septembre 2018 « pour la liberté de choisir son avenir professionnel », l’action de formation est désormais définie comme « un parcours pédagogique permettant d'atteindre un objectif professionnel ». De nouvelles actions de formation font ainsi partie de cette définition comme : le tutorat, le coaching, l’AFEST, le MOOC, le mentoring…
 
Tous les salariés de l’entreprise peuvent être concernés par le plan de développement des compétences, quelle que soit la nature, la durée de leur contrat ou leur ancienneté.
 
L’OPCO gère, généralement, les dépenses liées aux coûts pédagogiques, rémunérations et allocations formation, transport, repas et hébergement. Suite à la réforme de la formation 2018, les missions des OPCO vont être redéfinies d’ici 2021.
 
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre service RH/ formation pour plus d’informations sur les prises en charge possibles.
 
Si vous ne connaissez pas votre OPCO, vous pouvez vous rendre sur le site du ministère du travail en suivant ce lien.

Produit complémentaire

Les baux commerciaux en pratique

Les conditions financières du bail commercial et leur évolution
  • Appréhender les chances ou les risques de variation du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement
  • Rédiger soigneusement les clauses financières du bail commercial et de ses avenants
  • Choisir la stratégie la plus appropriée en perspective d’un renouvellement ou d’un refus de renouvellement du bail
  • Echanger avec les participants
1 jour
Session garantie
Prochaine date de session :
Vendredi 06 décembre 2019 à Paris
995€ HT
18 000 stagiaires formés cette année
97% de satisfaction
70 000 références clients

Agréé auprès du ministère du Travail
pour les informations CE (arrêté n°99-469 du 29/03/99)

Agréé auprès du Préfet de Région pour
les formations CHSCT (arrêté n°2003-2254 du 28/10/03)

Consultants en formations certifiés
Kirkpatrick four levels°niveau bronze

Programme formation

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