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Formation d'actualité - Actualité des baux commerciaux 2020

Les points incontournables de l'activité législative et jurisprudentielle des derniers mois en matière de bail commercial
Réf. 590049
1 jour
Expertise
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  • incontournable
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L'actualité des baux commerciaux de ces dernières années est très particulièrement dense depuis la loi Pinel en 2014, l'ordonnance de réforme du droit des contrats en 2016, la loi de ratification et la loi ELAN en 2018, la loi PACTE en 2019, et récemment les textes légaux et réglementaires liés au COVID-19. L'année 2020 a débuté avec la réforme judiciaire, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, qui modifie la procédure devant le juge de loyers. A présent, pour toutes les instances engagées devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire, le ministère d'avocat devient obligatoire. En mars 2020, le séisme lié à la crise sanitaire du COVID-19 a provoqué l'intervention du Gouvernement qui a mis en oeuvre une « législation de crise » par voie de lois, d'ordonnances et de décrets, textes dont certains intéressent le paiement des loyers et charges ainsi que le calcul de nouveaux délais impactant directement les baux commerciaux. Enfin en jurisprudence, la question prioritaire de constitutionnalité très attendue, relative aux dispositions de l'article L 145-34, dernier alinéa, prévoyant un lissage de l'augmentation en cas de déplafonnement du loyer « susceptible de porter une atteinte disproportionnée au droits de propriété du bailleur » a été présentée au Conseil constitutionnel qui a apporté une solution déjà controversée. D'autres décisions méritent toute l'attention des professionnels de l'immobilier, spécifiquement en matière de baux commerciaux, sur des problématiques majeures telles que l'indexation des loyers, les charges, la résiliation du bail, la fixation judiciaire du loyer en révision et en renouvellement, l'éviction, etc. Face à ces évolutions, pour cette édition 2020, Maîtres Alain Confino, et Antonella FIGARO, Avocats spécialisés en droit immobilier (Cabinet Confino) vous apporteront leur éclairage sur les toutes dernières nouveautés et sur les adaptations qu'elles imposent pour la bonne gestion de vos baux commerciaux, côté bailleurs comme côté utilisateurs. Nous vous invitons donc à rejoindre ELEGIA Formation le Jeudi 3 décembre 2020 pour assurer votre veille juridique sur les baux commerciaux et en appréhender immédiatement les évolutions légales, réglementaires et jurisprudentielles. Vous trouverez ci-après un aperçu de ce qui sera traité au cours de la journée de conférence du 3 décembre 2020.

Objectifs de la formation

  • Intégrer dans votre pratique et dans la rédaction de vos baux les dernières actualités législatives, réglementaires et jurisprudentielles
  • Identifier les apports des ordonnances et décrets COVID-19
  • Cerner et maîtriser les enjeux lors des arbitrages
  • Echanger avec ses pairs et avec nos experts

Programme de la formation

Formation éligible à l'obligation de formation continue des professionnels de l'immobilier
Ce programme, très complet, abordera l'actualité de l'ensemble des questions dont nous présentons ci-après la structure générale et quelques échantillons. L'ordre de présentation des différents thèmes pourra être modifié lors de la journée.p5>9h00 Début de la journée
1- Les conventions hors statut
  • La convention d'occupation précaire
  • Le sort de l'immeuble lié à la réalisation éventuelle par la commune d'un projet de réhabilitation est-il un motif suffisant pour conclure valablement une convention d'occupation précaire ?
  • Le projet de cession du fonds de commerce ou du droit au bail du locataire commercial constitue-t-il une cause de précarité ?
  • Les baux dérogatoires
  • Le preneur non immatriculé d'un bail dérogatoire peut-il se prévaloir du statut des baux commerciaux ?
  • Un bail dérogatoire conclu après un bail statutaire : point en jurisprudence
  • Un bail dérogatoire peut-il être conclu verbalement ?
2- Les conditions d'application du statut
  • L'application du statut des baux commerciaux au bail d'un terrain nu est-elle soumise à la condition d'immatriculation ?
  • Comment former valablement le contrat de bail commercial dans l'hypothèse d'un démembrement de propriété ?
  • Extension conventionnelle du statut : s'applique-t-il en bloc ?
  • Les conditions relatives à l'activité exercée et à l'existence d'une clientèle
  • La particularité des centres commerciaux
10h30-10h45 Pause
3- Les obligations des parties
Impact des lois, ordonnances et décrets COVID-19
Les obligations d'économie d'énergie : décret tertiaire n°2019-771 du 23 juillet 2019
Les obligations du bailleur
  • Obligation d'information et d'annexion au bail des documents obligatoires : quelles sanctions ? A propos de la remise de l'état des risques naturels
  • Le locataire peut-il suspendre le paiement de son loyer en raison de la présence d'amiante quand bien même le bailleur aurait respecté les préconisations du diagnostiqueur lors de l'entrée dans les lieux ?
  • L'obligation de délivrance
  • Comment l'apprécier ? Peut-on la limiter ?
  • La clause du bail par laquelle le preneur prend les locaux en l'état et fait son affaire des démarches en vue d'obtenir les raccordements nécessaires à l'exercice de son activité permet-elle de libérer le bailleur de son obligation de délivrance ?
  • Les particularités de l'obligation de délivrance dans les centres commerciaux
  • Le bailleur et l'acquéreur de la chose louée sont-ils tenus ensemble de l'obligation de délivrance ?
  • Le bailleur peut-il être tenu pour responsable des désordres affectant les parties communes de l'immeuble ?
  • Le preneur peut-il rechercher la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance en raison de l'annulation d'un bail prononcée sur le fondement de l'article L.631-7 du CCH ?
  • L'obligation d'entretien
  • Quelle efficacité de la clause de non-recours ?
  • L'obligation d'assurer la jouissance paisible du preneur
Les obligations du preneur
  • L'obligation d'entretien
  • Le locataire est-il tenu de réparer les conséquences d'infiltrations causées par un défaut d'étanchéité en présence d'une clause déchargeant le propriétaire pour les dommages causés par des infiltrations ?
  • L'obligation d'exploiter
  • L'obligation de remise en état
  • Les obligations créées par le contrat
  • Adhésion à un groupement
  • Autorisations à demander avant travaux
  • Engagements de non-concurrence
4- Les conditions financières
  • Question de la « suspension » des loyers et charges : report ou annulation ? les apports des ordonnances et décrets COVID-19 et les solutions proposées en droit commun
  • Le loyer et ses variations
  • Indexation illicite : quelle est l'étendue de la sanction – tout le contrat ou la seule clause ?
  • Précisions sur la notion de distorsion issue de l'article L.112-1 du Code de commerce
  • Déplafonnement en révision dite triennale : précisions sur la notion de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
  • Un arrêté de péril dispense-t-il nécessairement le locataire de payer le loyer ?
  • Indexation : comment l'appliquer lors du renouvellement ?
  • Quid de la validité de la loi Pinel sur le lissage des loyers commerciaux déplafonnés : que dit le Conseil constitutionnel ?
  • Les charges et réparations
  • La question de la refacturation des charges au preneur
  • La nécessité de la régularisation et de la justification des charges
  • Clause mettant à la charge du preneur tous les impôts et taxes : quelles recommandations ?
  • La question de la vétusté
  • Le remboursement par le preneur des charges de copropriété, et ce pendant plusieurs années, permet-t-il de les qualifier de charges locatives ?
  • Taxe d'enlèvement des ordures ménagères : faut-il une mention expresse ?
12h30 - 14h00 déjeuner
5- Les délais de notification des actes afférents à la vie et à la cessation du bail commercial
  • Apport des ordonnances et des décrets COVID-19
  • Congés, demandes de renouvellement, droit d'option, droit de repentir, déspécialisation, droit de préférence légal du preneur, etc.
6- Les autres conditions du bail
  • Déspécialisation
  • Quelle marge de manoeuvre du bailleur face à une demande de déspécialisation partielle ?
  • Destination
  • Notion d'activité incluse : illustrations
  • Durée
  • Quid du bail renouvelé ?
  • Droit de préférence du preneur
  • Quel périmètre ?
  • Le bailleur peut-il entamer des démarches de commercialisation avant de notifier au preneur son intention de vendre le local ?
  • Droit de préemption "Pinel" du locataire commercial : comment déterminer les lots concernés en copropriété ?
  • La clause d'enseigne
7- La cession du droit au bail
  • Du devoir de conseil des rédacteurs d'acte
  • Cession du droit au bail et faute du bailleur
  • L'article L.145-16-2 du Code de commerce est-il immédiatement applicable aux baux en cours pour les opérations de cession ou par voie d'apport intervenues avant son entrée en vigueur ?
8- Les actes juridiques de la vie et de la fin du bail
  • Quels sont les effets de la demande de renouvellement sur les manquements antérieurs ?
  • Le congé délivré pour une fin de période triennale à effet du dernier jour du trimestre civil et au-moins 6 mois à l'avance est-il valable ?
  • Retour sur la forme du congé délivré par le preneur
  • Date de délivrance du congé pour un bail commercial en cours
  • Congé par un seul copreneur : sort du bail à l'égard de l'autre ?
15h30-15h45 Pause
9- Renouvellement
  • Le bailleur peut-il solliciter la condamnation du preneur en répétition des sommes versées au titre des frais de réinstallation lorsqu'il rapporte ultérieurement la preuve de la non-réinstallation ?
  • Déplafonnement de loyer et déloyauté du bailleur ?
  • Responsabilité de l'avocat pour négligence dans la procédure de déplafonnement
  • A quel moment valoriser les améliorations financées par le preneur ?
  • Renouvellement de bail et renvoi aux clauses du bail initial : quelle portée ?
  • Comment adapter le bail en renouvellement aux nouvelles dispositions légales et réglementaires ?
  • Adhésion conventionnelle au statut des baux commerciaux et renonciation à l'immatriculation du locataire : quelle incidence sur le renouvellement ?
10- Refus de renouvellement
  • Démembrement de propriété : qui est redevable de l'indemnité d'éviction ?
  • L'indemnité d'éviction peut-elle inclure le préjudice du sous-locataire ?
  • La clause d'accession en fin de bail prive-t-elle le preneur évincé d'une indemnité au titre des frais de réinstallation ?
  • La nullité du congé délivré par le bailleur peut-elle interférer sur le droit du preneur à indemnité d'éviction ?
  • L'indemnité d'éviction doit-elle inclure la valeur du droit au bail lorsque préjudice du preneur est inférieur à la valeur du fonds ?
  • Comment fixer l'indemnité d'occupation après refus de renouvellement ?
11- Les options finales
  • Droit d'option
  • Droit de repentir
  • La notification par le bailleur de son droit de repentir peut-elle valablement comporter la proposition d'un nouveau bail incluant une modification substantielle des conditions antérieures ?
  • L'action en résiliation du bail consacrée par une décision de justice exécutoire mais non définitive peut-elle être poursuivie dès que le bailleur a exercé son droit de repentir ?
  • Dénégation du droit au statut
12- Résiliation et résolution du bail
  • Un copropriétaire peut-il demander la résiliation d'un bail commercial en cas de carence du bailleur ?
  • Le défaut de notification de la procédure de résiliation du bail commercial au créancier titulaire d'un nantissement sur le fonds de commerce lui cause-t-il nécessairement un préjudice ?
  • L'absence de réalisation par le preneur de travaux de mise en conformité prescrits par l'administration peut-elle entrainer la résiliation du bail sans dédommagement ?
  • Le juge des référés peut-il prononcer la résiliation du bail ?
  • Une sous-location irrégulière justifie-t-elle nécessairement la résiliation du bail ?
  • Incidence de la bonne ou mauvaise foi des parties sur le jeu de la clause résolutoire : point en jurisprudence
13- Le bail et les procédures collectives
  • Constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial par le juge-commissaire : quelle procédure et quelles règles ?
  • Comment mettre en jeu la clause résolutoire dans les procédures collectives ?
  • L'administrateur peut-il mettre fin au bail à tout moment, même si les loyers peuvent être payés à l'échéance ?
14- La prescription des actions
  • La contestation par le preneur du congé délivré par le bailleur sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction, est-elle suffisante pour interrompre la prescription ?
  • Quelle prescription appliquer à l'action en paiement de l'indemnité d'occupation ?
  • Et pour l'action en répétition des charges ?
  • L'action en effacement d'une clause d'enseigne qui interdit au preneur d'invoquer la déspécialisation est-elle soumise à la prescription biennale ?
15- La procédure
  • Quelles sont les juridictions compétentes en matière de bail commercial soumis au statut ?
  • Les règles de procédure spéciales au statut
  • Quel est le tribunal compétent pour connaître de la contestation liée à l'adhésion obligatoire à une association de commerçants ? ou pour connaître d'une transaction portant sur la résiliation d'un bail commercial ?
  • Quid de la résolution du bail pour non-délivrance par une commune du bien loué ?
  • Incidence de la réforme de la justice : la représentation obligatoire devant le juge des loyers commerciaux ; la spécialisation des cours d'appel en matière de baux commerciaux
17 h30 Synthèse et clôture de la journée

A qui s’adresse la formation

  • Dirigeants
  • Directeurs, Responsables et Gestionnaires de patrimoines immobiliers
  • Directeurs et Responsables juridiques
  • Conseils en immobilier d'entreprise
  • Experts immobiliers
  • Administrateurs de biens
  • Avocats

Parmi les formateurs

Antonella FIGARO

Antonella FIGARO

Avocat à la Cour d'appel de Paris et exerçant au sein du cabinet Confino, chargée de cours en DESUP Immobilier d'entreprise, cette formatice est également co-auteur des ouvrages "Baux commerciaux : ce qui change en pratique, l'essentiel de l'actualité" aux Editions Législatives, en 2017, 2018 et 2020.

Alain CONFINO

Alain CONFINO

Avocat à la Cour d’appel de Paris, associé fondateur du CABINET CONFINO, spécialiste en droit immobilier. Ancien chargé de cours à l'Université Paris XII-Saint-Maur et de conférences à l’Université Paris I-Panthéon-Sorbonne. Auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels. Animateur de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier. Co-auteur des ouvrages « Baux commerciaux : ce qui change en pratique » (éd. 2015), « Baux commerciaux 2017 : les dernières actualités », « Baux commerciaux 2018 » et « Baux commerciaux 2020 – L’essentiel de l’actualité »

Financement de la formation

Vous êtes salarié(e) d’entreprise ? Vous pouvez vous faire financer votre formation par le plan de développement des compétences de votre entreprise (ex- plan de formation) :
 
Le plan de développement des compétences, c’est l’ensemble des actions de formation établi à l’initiative de l’employeur  dans le cadre de la politique de ressources humaines de l’entreprise. Il est annuel et s’élabore généralement en fin d’année. D’après la loi du 5 septembre 2018 « pour la liberté de choisir son avenir professionnel », l’action de formation est désormais définie comme « un parcours pédagogique permettant d'atteindre un objectif professionnel ». De nouvelles actions de formation font ainsi partie de cette définition comme : le tutorat, le coaching, l’AFEST, le MOOC, le mentoring…
 
Tous les salariés de l’entreprise peuvent être concernés par le plan de développement des compétences, quelle que soit la nature, la durée de leur contrat ou leur ancienneté.
 
L’OPCO gère, généralement, les dépenses liées aux coûts pédagogiques, rémunérations et allocations formation, transport, repas et hébergement. Suite à la réforme de la formation 2018, les missions des OPCO vont être redéfinies d’ici 2021.
 
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre service RH/ formation pour plus d’informations sur les prises en charge possibles.
 
Si vous ne connaissez pas votre OPCO, vous pouvez vous rendre sur le site du ministère du travail en suivant ce lien.

Produits complémentaires

Actualité des baux commerciaux 2020 + Les Baux commerciaux en pratique

Les points incontournables de l'activité législative et jurisprudentielle des derniers mois en matière de bail commercial
  • Intégrer dans votre pratique et dans la rédaction de vos baux les dernières actualités législatives, réglementaires et jurisprudentielles
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  • Cerner et maîtriser les enjeux lors des arbitrages
  • Rédiger soigneusement les clauses financières du bail commercial et de ses avenants
  • Choisir la stratégie la plus appropriée en perspective d'un renouvellement ou d'un refus de renouvellement du bail
  • Echanger avec ses pairs et avec nos experts
2 jours
Prochaine date de session :
Jeudi 03 décembre 2020 à Paris
1 738€ HT

Les Baux commerciaux en pratique

Les conditions financières du bail commercial et leur évolution
  • Appréhender les chances ou les risques de variation du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement
  • Rédiger soigneusement les clauses financières du bail commercial et de ses avenants
  • Choisir la stratégie la plus appropriée en perspective d'un renouvellement ou d'un refus de renouvellement du bail
  • Echanger avec les participants
1 jour
Prochaine date de session :
Vendredi 04 décembre 2020 à Paris
995€ HT
18 000 stagiaires formés cette année
97% de satisfaction
70 000 références clients

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