Formation #170016

Baux commerciaux : de la réglementation à la pratique

  • incontournable

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Baux commerciaux : de la réglementation à la pratique 1 890 € HT Ajouter au panier Devis Intra

Panorama complet du bail commercial

La matière des baux commerciaux a été profondément réformée ces trois dernières années après les lois Pinel (2014), Macron (2015), l’ordonnance réformant le droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016, et la loi de ratification (2018). L’application dans le temps de ces nouvelles dispositions soulève de délicats problèmes. Concomitamment, la jurisprudence accompagne ces changements tout en poursuivant son œuvre créatrice sur les questions les plus problématiques telles que le champ d’application du statut, les droits et obligations des statuts, les aspects financiers du bail, etc. Bien connaître la réglementation du bail commercial et adopter une vision opérationnelle au travers de cas pratiques, ainsi que d'échanges interactifs, constituent de vrais atouts que vous proposent ces deux formations ELEGIA.

Objectifs

  • Allier la connaissance et la pratique du bail commercial en intégrant les dernières évolutions en la matière
  • Améliorer la rentabilité d’un patrimoine immobilier loué à usage commercial
  • Optimiser la gestion des baux grâce à la maîtrise des difficultés posées par la vie du bail et son renouvellement
  • Prévenir le risque de contentieux
Programme

A. Maîtriser la réglementation (2 jours)
1. Cadre juridique du statut
Vidéo de présentation : les enjeux du bail commercial
  • champ d’application
  • conditions pour bénéficier du droit au statut
  • distinguer le bail commercial du bail professionnel
  • conventions d’occupation précaire, baux dérogatoires 
  • domaine public
2. Droits et obligations des parties
  • règles d'ordre public qui s'imposent aux parties
  • obligation de délivrance du bailleur
  • aménagements contractuels
  • régime des sanctions des clauses contraires au statut
Atelier « Décrypter les clauses d'un bail » :
- cas pratique : identifier les droits et obligations des parties à la lecture des clauses d'un bail
- quiz interactif : tester sa compréhension
3. Aspects financiers du bail
  • fixer le loyer initial
  • clauses d'indexation : conditions de validité
  • charges locatives : charges, impôts, redevances et taxes refacturables depuis les dernières évolutions
  • révision triennale
  • révision légale et clauses d’échelle mobile
  • lissage des augmentations de loyer
Atelier « Aspects financiers du bail » :
- mettre en perspective l'indexation et la révision triennale à partir de courbes évolutives
- rédiger une clause d'indexation
4. Changement de destination des locaux
  • activités connexes et complémentaires
  • changement d'activité
  • impact du règlement de copropriété
  • demande de déspécialisation
  • déspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire
  • que faire en cas d’activités non prévues par le bail ?
5. Cession et sous-location
  • cas de transmission légale du droit au bail
  • analyse des clauses usuelles
  • information et opposition du bailleur
  • que devient le bail principal ?
  • obligations réciproques des parties, la question de la solidarité
  • jeu du droit de préemption des communes
6. Réparations et entretien
  • grosses réparations
  • mise en conformité des locaux
  • vétusté
Étude de cas : analyser la jurisprudence relative à la répartition des travaux entre bailleur et preneur
7. Annexes au bail commercial
  • état des risques naturels, miniers et technologiques
  • diagnostic de performance énergétique
  • diagnostic amiante
  • annexe environnementale
  • informations obligatoires : état des lieux - programme travaux - informations sur les charges, les impôts et les pondérations appliquées
8. Résiliation du bail
  • clause résolutoire
  • résiliation judiciaire et amiable
  • impact de la faillite du locataire
  • saisie conservatoire
9. Fin du bail commercial
  • congé : cas et formalisme
  • demande de renouvellement : les formalités
  • tacite prolongation
  • vente des locaux : le droit de préférence du preneur
10. Exercice du droit au renouvellement
  • conditions pour bénéficier du droit au renouvellement
  • complications liées à la sous-location
Étude de cas : identifier les pièges pouvant survenir à l'occasion du renouvellement du bail
11. Loyer du bail renouvelé
  • fixation à l’indice
  • fixation à la valeur locative
  • calcul du plafond et le lissage du déplafonnement
Cas pratique : calculer le loyer déplafonné en intégrant le principe du lissage du déplafonnement
12. Impacts du refus de renouvellement
  • versement de l'indemnité d'éviction
  • modalités de refus du renouvellement
  • comment faire valoir le droit de reprise ?
Exercice de synthèse (vidéo) : les points clés de la réglementation des baux commerciaux

B. Ateliers pratiques (1 jour)
Quiz interactif : évaluer son niveau de maîtrise de la réglementation du bail commercial au moyen d'un QCM
Atelier 1 : clauses et contenu du bail
  • analyser les clauses du bail et ses annexes
  • déterminer la stratégie juridique pour préserver les intérêts de chaque partie
  • identifier les erreurs et les pièges d'un bail type
Atelier 2 : renouvellement du bail
  • que facturer et à quelle période ?
  • quand et comment délivrer les actes ?
  • quand et comment répondre aux courriers reçus ?
  • indemnité d'éviction
  • délais de prescription
Atelier 3 : défaillance financière du locataire
  • précautions et garanties à prendre dès la conclusion du bail
  • démarches à réaliser en urgence dès le jugement d'ouverture du redressement judiciaire
  • impacts du droit des procédures collectives
  • que faire et ne pas faire à l'égard du mandataire liquidateur ?
  • actions à engager par le bailleur postérieurement au jugement
  • répondre aux courriers reçus
Atelier 4 : bail dérogatoire
  • champ d'application
  • durée
  • modalités de sortie
Atelier 5 : révision légale du loyer
  • distinguer les révisions légales et les indexations
  • maîtriser les conditions de révision légale
  • éviter les pièges
Points forts

Points forts

  • Trois jours pour faire le tour de la réglementation et de la pratique des baux commerciaux
  • Méthodes de négociation, de rédaction, de renouvellement et de résiliation des baux immédiatement transposables « in situ »
  • Activités innovantes autour de la pédagogie digitale
  • Avocat spécialiste des baux commerciaux centrant son animation sur la pratique et apportant des réponses « métier » adaptées au contexte professionnel
Public et prérequis

Public

Gestionnaires de locaux commerciaux et de centres commerciaux - Property Managers - Gestionnaires de patrimoine immobilier d'entreprise et commercial - Avocats - Juristes immobiliers - Toute personne chargée de la gestion de patrimoine immobilier commercial

Prérequis

Aucun prérequis n'est nécessaire pour suivre cette formation
Formateurs

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Matthieu NICOLAS

Matthieu NICOLAS

Docteur en droit et avocat fondateur du cabinet Nicolas & Denizot Associés, il est spécialisé en droit de l'immobilier. Il apporte son expertise et sa pédagogie aux participants afin de leur permettre de comprendre les enjeux du bail commercial.

Christophe DENIZOT

Christophe DENIZOT

Avocat associé, docteur en droit, spécialisé en immobilier, ce praticien expert des baux commerciaux donne aux participants les moyens permettant de développer une analyse fine et précise de la matière tout en préservant une approche très ludique et opérationnelle.

Antonella FIGARO

Antonella FIGARO

Avocat à la cour d'appel de Paris et exerçant au sein du cabinet Confino, chargée de cours au sein de l'université de Paris I pour le DESUP immobilier d'entreprise, cette formatrice est également co-auteur des ouvrages « Baux commerciaux : ce qui change en pratique » aux Éditions Législatives en 2017 et 2018.

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