La réglementation relative aux baux commerciaux est complexe et technique, en constante évolution depuis le Code civil et l'intégration en jurisprudence des nouveaux dispositifs. La technicité de cette matière est abordée en détail tout au long de ce parcours, de la naissance à la fin du bail commercial , en passant par sa vie , son renouvellement ainsi que la gestion de ses imprévus juridiques et économiques . A l'issue de ce parcours, chaque participant est ainsi en mesure d'être Gestionnaire d'immeubles commerciaux , et ce, de manière pleinement efficace et autonome.
Objectifs pédagogiques
Programme de la formation
Engagement
Baux commerciaux (niveau 1) : maîtrise de la réglementation (2 jours)
Voir le moduleRéduire
Examiner les éléments caractérisant un bail commercial
Existence d'un contrat de bailExistence d'un localExistence d'un fondsCondition d'immatriculationLocaux a priori non soumis au statut, mais pouvant bénéficier de la protectionRelever les particularités des baux commerciaux
Baux visés par L145-2Baux de locaux à usage professionnel comportant soumission volontaire au statut Baux préemptés par les communesBaux comportant soumission volontaire au statutIdentifier les précautions à prendre avant et lors de la signature du bail
Précautions s'agissant des signatairesPrécautions s'agissant du localPrécautions s'agissant de la forme du bailAnalyser les clauses et conditions du bail
Durée du bailDésignation des lieux louésDestination des lieuxLoyerDépôt de garantieCharges et conditionsCharges locativesCessionSous locationClause résolutoireFrais, droits et honoraires de rédaction du bailÉlection de domicileAnnexesRéforme du droit des contratsEtablir l'offre de renouvellement et la fixation du loyer
Les modalités du congé du bailleur et de la demande de renouvellement du preneurLa fixation du prix indice / valeur locativeCas de fixation du loyer à la valeur locative, détermination de la valeur et procédureFaire face au refus de renouvellement
Détermination de l'indemnité d'évictionModalités de refus du renouvellementDroit d'option et droit de repentirIdentifier les procédures et acteurs dédiés aux entreprises en difficulté
Les dispositifs de prévention et les procédures :La conciliationLes procédures collectivesLes intervenants :Le Juge-CommissaireL'Administrateur judiciaireLe Mandataire JudiciaireLe Mandataire LiquidateurLe Commissaire à l'exécution du planAnalyser les règles impératives relatives à la période antérieure et postérieure à l'ouverture du jugement d'ouverture
Période antérieure à l'ouverture du jugement d'ouverturePériode postérieure : sort du bail et des loyers et charges courantsBaux commerciaux (niveau 2) : appliquer la réglementation dans sa pratique (1 jour )
Voir le moduleRéduire
Rédiger les clauses du bail commercial
Analyser les clauses du bail et ses annexesDéterminer la stratégie juridique pour préserver les intérêts de chaque partieIdentifier les erreurs et les pièges d'un bail typeProcéder au renouvellement du bail commercial
Que facturer et à quelle période ?Quand et comment délivrer les actes ?Quand et comment répondre aux courriers reçus ?Indemnité d'évictionDélais de prescriptionModifier le loyer en cours de bail
Conditions pour la mise en œuvre de L.145-39Forme et délaiMettre en oeuvre le droit d'option du locataire : comment avoir la maitrise du temps
Conditions de mise en œuvre du droit d'option du locataireConséquence sur les flux financiersProcéder à la fixation du loyer du bail renouvelé
Comprendre la procédureAnticiper sur le renouvellementCharges locatives en immobilier d'entreprise et commercial (1 jour)
Voir le moduleRéduire
Intégrer les fondements juridiques de la récupération des charges par les bailleurs et des réparations locatives
Code civil (articles 1719, 1720 et 1721, 1754 et 1755)Législations spécifiques (dont Code de commerce depuis la loi Pinel) et décrets d'applicationDispositions d'ordre publicTypes de baux et conventionsRéférence aux articles 605 et 606 du Code civilAnalyser les principes généraux et leur incidence sur les charges et dépenses liées à la chose louée
Obligation de délivranceNotion de vétusté et de force majeure Clauses relatives aux chargesClauses relatives aux réparationsExaminer les autres charges et dépenses liées à la chose louée
Taxe foncière, taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, contribution foncière des entreprisesCharges à caractère locatif engagées par le bailleur, etc.Charges de gestionAssuranceIdentifier les charges de l'immeuble multi-occupants
Immeuble ou ensemble immobilier en monopropriétéEnsemble immobilier en copropriétéEnsemble immobilier divisé en surface ou en volume -ASL et AFUL, unions de syndicatsEnsembles organisés en plusieurs niveaux d'ASL, AFUL et copropriétéExaminer la répartition des charges de l'immeuble multi-occupants
Cas de la copropriétéPourquoi et comment les principes de la copropriété peuvent être transposés dans la monopropriété ?Le concept d'utilitéRépartition contractuelle et principe d'équitéComment le bailleur peut-il modifier la répartition des charges ?Fixer des provisions pour charges courantes
Justification nécessaireEtablir un budget de chargesRégulariser les charges courantes
Décompte de régularisation, niveau de détail minimalComptabilité des charges : annualité, dotations aux provisionsJustificationRécupérer des dépenses de travaux
Nécessité d'un plan pluriannuel de travauxEnregistrer et récupérer des dotations aux provisions pour grosses réparationsTraiter des changements de locataires
Arrêté des charges du locataire sortantEtablissement du compte d'apurementPremières charges du nouveau locataireDistinguer les assujettissements de plein droit et sur option
CasModalitésDéductionExaminer les cas d'assujettissment à la TVA et les autres impositions
Déduction de la TVAAutres impositionsContentieux du bail commercial : procédures applicables et solutions transactionnelles (2 jours)
Voir le moduleRéduire
Déterminer les règles de procédure spécifiques du bail commercial
Point sur l'impact de réforme de la justice 2019 sur la procédure en matière de bail commercialCompétence matérielle et territorialeRègle de prescriptionProcédure spécifique devant le juge des loyersModes de preuves applicablesMener un procédure extra-judiciaire
Compétences des commissions départementales de conciliationRecours à un arbitre ou à un mandataire communIdentifier le contentieux pouvant apparaitre lors de l'exécution du bail
Sanction des clauses contraires au statut : force du « réputé non écrit »Répartition des charges et réparations, obligations du bailleur... : équilibre entre la position de la jurisprudence et les apports législatifsContentieux de la déspécialisationContentieux de la restitution des locauxDéterminer les litiges nés du renouvellement ou du non-renouvellement du bail
Fixation du loyer en renouvellementProcédures et motifs de déplafonnement : calcul du plafond et de son lissageFixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupationDroit d'option, droit de repentir, les droits d'option du bailleur et du preneurProcéder au recouvrement des loyers et charges impayés
Analyse des clauses loyers et chargesMesures conservatoiresSolutions amiables pour résoudre le litigeMise en oeuvre de la clause résolutoireRésiliation judiciaire, les règles de procédureContestations de charges et leur contentieuxMener un procédure face au locataire en procédure collective
Prérogatives du bailleurDélais et formalitésProcédure de contestation des créances devant le juge commissairePoursuite ou résiliation du bailDéspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaireFixation de la valeur locative, des indemnités d'occupation et d'éviction en bail commercial (1 jour)
Voir le moduleRéduire
Fixer la valeur locative des locaux à usage commercial
À l'entrée : cas de fixation du loyer au-dessus/au-dessous de la valeur locativeAu cours du bail : cas de la modification des facteurs locaux de commercialité en cours de bail, cas de la révision de l'article L.145-39 du Code de commerceAu renouvellement du bail : critères de la valeur locative, principes de pondération, cas de déplafonnementFixation de la valeur locative depuis le 01/09/2014 : loi Pinel, choix de l'indice et limitation du déplafonnementCalculer la valeur locative des bureaux
Critères : surface, secteur géographique, charges d’exploitation, etc.Loyer de renouvellement : usage exclusif ou mixte, charges exorbitantesChangement d’usage des locaux : affectation commercialeEvaluer la valeur locative des locaux monovalents
Référence aux usages de la professionCas de l’hôtellerie, des complexes cinématographiques, des cliniques, etc.Calculer l'indemnité d'éviction
Situations de refus de renouvellement du bailAppréciation du préjudice : date et critères d'évaluation (disparition ou transfert de fonds)Cas de l'éviction en cours de bailÉvaluation de la valeur de remplacement du fonds lié à la perte de clientèleÉvaluation de la valeur de déplacement du fonds sans perte de clientèleIndemnités accessoires : déménagement, droits de mutation, trouble commercial, indemnités de licenciement, etc.Examiner les cas spécifiques
Imposition de la plus-valueFonds déficitairesFonds en location-gérancePrescription de l'action en fixationCalculer l'indemnité d'occupation
Situations ouvrant droit à indemnité d'occupation : incapacité au maintien dans les lieux, refus de renouvellement, repentir, droit d'option, etc.Calcul de l'indemnité statutaire :valeur locative et abattement de précarité, question du paiement des charges et taxes, révision de l'indemnité d'occupationProcéder à la fixation de l'indemnité d'occupation
Fixation contractuelle de l'indemnité en cas de résiliationFixation judiciaire de l'indemnité : valeur locative et caractère compensatoire du préjudice subi par le bailleurPrescription des actions en fixation et en paiement de l'indemnitéTransfert
À qui s’adresse cette formation ?
Property managers dédiés à l'immobilier d'entreprise - Gestionnaires locatifs - Toutes personnes en charge de la gestion d'un patrimoine immobilier d'entreprise
Pré-requis
Aucun prérequis nécessaire
Moyens pédagogiques
Satisfaction et Evaluation
Financement de la formation
Vous êtes salarié(e) d’entreprise ? Vous pouvez vous faire financer votre formation par le plan de développement des compétences de votre entreprise (ex- plan de formation) :
Le plan de développement des compétences, c’est l’ensemble des actions de formation établi à l’initiative de l’employeur dans le cadre de la politique de ressources humaines de l’entreprise. Il est annuel et s’élabore généralement en fin d’année. D’après la loi du 5 septembre 2018 « pour la liberté de choisir son avenir professionnel », l’action de formation est désormais définie comme « un parcours pédagogique permettant d'atteindre un objectif professionnel ». De nouvelles actions de formation font ainsi partie de cette définition comme : le tutorat, le coaching, l’AFEST, le MOOC, le mentoring…
Tous les salariés de l’entreprise peuvent être concernés par le plan de développement des compétences, quelle que soit la nature, la durée de leur contrat ou leur ancienneté.
L’OPCO gère, généralement, les dépenses liées aux coûts pédagogiques, rémunérations et allocations formation, transport, repas et hébergement. Suite à la réforme de la formation 2018, les missions des OPCO vont être redéfinies d’ici 2021.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre service RH/ formation pour plus d’informations sur les prises en charge possibles.
Si vous ne connaissez pas votre OPCO, vous pouvez vous rendre sur le site du ministère du travail en suivant ce lien.