La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été profondément remaniée par les lois ALUR, Macron et ELAN ainsi que par leur intégration en jurisprudence. Ces mouvements législatifs et réglementaires divers ont profondément impacté aussi bien la teneur du contrat de bail d'habitation que ses annexes et son déroulement. Il est important de limiter au mieux le risque contentieux . Pour cela, il convient de renforcer sa pratique par une maîtrise des règles essentielles des baux d'habitation. Ce parcours délivre les clés de la réussite permettant d'exercer le métier de Gestionnaire d'immeuble de logement efficacement.
Objectifs pédagogiques
Programme de la formation
Engagement
Bail d'habitation : réglementation et pratique juridique (2 jours)
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Examiner le cadre juridique du bail d'habitation
Code civil, loi de 1948, loi de 1989, lois Alur et Macron Baux mixtes, baux meublés et locaux accessoires, logements de fonction : dispositifs applicablesBail mobilité et contrat intergénérationnelNotion de résidence principaleNotion de décence du logement et ses conséquences : décret du 9 mars 2017 relatif à l'intégration de la performance énergétique, loi ELAN, loi Climat et résilience Déclaration préalable de mise en location dans les zones d'habitat dégradéQuestion de la sous-locationQuestion de la location touristique et de la location meublée de courte duréeDroit au logement opposable (DALO) : principes et voies de recoursConclure le bail et prendre des garanties
Mandat de location/géranceObligations en terme d'annoncesPièces justificatives : que demander au candidat locataire ? à la caution ?Refus de louer et fondements : critères de discriminationRôle et montant du dépôt de garantieGarantie Visale, assurances loyers impayés et caution solidaireRépartition des honoraires entre le locataire et le bailleurRédiger une clause résolutoire efficaceÉtablir le bail et déterminer le montant du loyer
Situation du propriétaire et de son bien : démembrement de propriété, indivision, détention par une SCIColocation, cotitularité du bail, etc... Mise en œuvre du bail type défini par décret de 2015Clauses obligatoires à insérer, clauses interditesInterdiction des clauses pénales et encadrement des clauses résolutoiresDurée du bailFixer le montant du loyer : conséquences de l'encadrement des loyers en zone tendue et du plafonnement des loyers à Paris depuis la loi ALUR et ELANDocuments à fournir en même temps que le bail : état des lieux et diagnostics techniquesQuid en cas de défaut d'assurance du locataire ?Gérer les baux en cours
Prévision de charges locatives : provision mensuelle, forfait de charges, remboursement au réelCharges récupérables : règles et jurisprudencesCritères de ventilation des chargesRégularisation annuellePrescription des loyers et chargesClause travauxRègles de répartition des travauxTroubles de voisinageObligation de garantie du bailleurRéviser et réévaluer un loyerRenouveler le bail d'habitation
Identifier les points de vigilanceProposer le renouvellement : les pièges de la procédureModes de fixation du loyer du bail renouveléAgir lors de la fin du bail
Question des réparations locativesQue faire en cas d’abandon de domicile, divorce ou décès du locataire ?Congé par le locataire et congé par le bailleur, préavis, notice d'information du congé reprise et du congé venteEtat des lieuxRestitution du dépôt de garantie, décompte de fin de locationContentieux du bail : résiliation, compétence juridictionnelle et expulsionCharges récupérables et réparations locatives en immobilier résidentiel (2 jours)
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Distinguer les charges récupérables relevant ou non de la loi du 6 juillet 1989
Charges récupérables entrant dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 :Périmètre de la loi du 6 juillet 1989Locations nues et meubléesAnalyse du décret 87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérablesPoint sur la jurisprudence relative aux charges récupérablesCharges récupérables hors du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 :Code civilBaux commerciauxLoi de 1948HLM, etc.Identifier les réparations locatives au regard ou non de la loi du 6 juillet 1989
Etats des lieux d'entrée et de sortieAnalyse du décret 87-712 du 26 août 1987Point en jurisprudence sur les réparations locativesConfrontation des obligations d'entretien de chacune des partiesIncidences des accords collectifs de locationPrise en compte de la vétustéImpacts sur le dépôt de garantieExaminer les contextes de la récupération des charges
Immeuble collectif en copropriété : distinction entre les catégories de charges, analyse du principe d'utilitéImmeuble monolocal (maison individuelle)Immeuble collectif en copropriété : références légales, exemples de répartitionVeiller au paiement et régularisation des charges
Délai pour réaliser la régularisationJustification du montant à régulariserImpact de la régularisation sur la révision des provisions sur chargesGérer la sortie du locataire au regard de la récupération des charges
Arrêté provisoireImpact éventuel sur le dépôt de garantieArrêté définitifDistinguer les modes de recours
Recours amiableRecours contentieuxMaîtriser les délais de procédure
Délais de prescription depuis la loi AlurComplexité d'applicationAssurances et gestion d'immeubles : suivi des contrats et couverture des risques (2 jours)
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Distinguer les trois axes des contrats d'assurance de l'immobilier
Classification des assurances de dommages : biens et responsabilitéPrincipe indemnitaireRégime financier de la répartitionDistinguer la différentes typologie des contrats souscrits en copropriété
Assurance de la collectivité, assurance personnelle du copropriétaire, assurance PNOAssurance du locataire ou de l'occupantAssurance responsabilité civile professionnelle du syndicClauses de renonciation à recoursNégocier les garanties en multirisque immeuble et habitation
Garanties de biens : incendie, événements annexes, garanties obligatoires, vol et vandalisme, dégât des eaux, bris de glace, pertes financièresGaranties de responsabilités liées à l'occupation : responsabilité du locataire vis-à-vis du propriétaire (les risques locatifs), responsabilité du propriétaire occupant partiel vis-à-vis des locataires/recours des locataires, recours des voisins et des tiers, responsabilité du fait des bâtiments en ruineNégociation des garanties, extensions, franchises et cotisations - délais de résiliationNégocier son contrat d'assurance dommages-ouvrage
Qui doit souscrire l'assurance ? Sanctions en cas de non-souscriptionNature des dommages couverts, négociation des extensions et exclusions de garantiesGaranties de responsabilité civile décennale des constructeursDéclaration de sinistre et délais à respecterDistinguer les assurances de travaux en copropriété et les garanties applicables
Travaux soumis à l'obligation d'assurance, réception des travaux, délais, forme et conséquencesAppliquer la garantie décennale/la garantie de bon fonctionnement, faire jouer la garantie de parfait achèvementGérer des sinistres
Rapport sinistre/prime, déclaration de sinistre (obligations de l'assuré, sanctions des obligations de l'assuré, exclusions, rôle de l'expertise)Obligations de l'assureurNouvelle convention IRSI : étendue, prise en charge des dommages, principe de l’abandon de recours en tranche 1 (T1) et du recours en tranche 2 (T2)Convention concernant l'expertise amiable contradictoireImpayés de loyers d'habitation : recouvrement, précontentieux et contentieux (2 jours)
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Mesurer le risque d'impayé avant la signature du bail
Prendre des garanties dès la signature du bailCritères de choix du locataire, les limites à ne pas franchirQuid de la caution solidaire et du dépôt de garantie ? Quid de la clause de solidarité dans le contrat de bail ?Garantie VisaleIdentifier le risque d’impayé en cours de bail
Garantie à prendre en cas de renouvellement du bailGérer le changement de situation (financière, familiale…) du locataire en placeRepérer les signaux d’alerte et réagir immédiatementAssurer une solution amiable
Vérifier la situation du locataireObtenir le paiement direct des aides personnelles accordées au locataireNégocier des délais, mettre en place un échéancierActionner la caution, mettre en œuvre la garantie autonomeAgir parallèlement par voie judiciaireEntreprendre une action en justice : incidence de la réforme de la justice
Optimiser ses relations avec les huissiers et les avocatsIdentifier la juridiction compétente : tribunal judiciaire, tribunal de proximité, juge du cotentieux de la protection (JCP)Conditions et délais de l’action : concilaition préalable obligatoireRecouvrer les sommes dues sans rupture du bail
Injonction de payerProcédure de recouvrement des petites créancesAssignationSaisies et mesures conservatoires efficacesIncidence du surendettement du locataireRecouvrer les sommes dues avec rupture de bail
Dettes des locataires partisMise en œuvre des clauses résolutoiresActions en résiliation : les délaisContenu du commandement de payerDélais et régime de l'expulsionProtocole de cohésion socialeCCAPEXPouvoirs du juge en matière de délai de paiementAllongement de la période hivernaleModes alternatifs de location en immobilier résidentiel : bonnes pratiques et rédaction contractuelle (1 jour)
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Etudier les possibilités de déroger aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989
Une loi d'ordre publicNotion de résidence principale à la lecture de la loi AlurGrands principes du bail d'habitation ; durée, contrat, loyerLogement décentIdentifier les baux dérogatoires prévus dans la loi du 6 juillet 1989
Bail mobilitéBail intergénérationnelBail précaireAnalyser le contrat de louage de droit commun
Articles 1709 et 1711 du Code civilQuand y avoir recours ?Location de résidence secondaireIdentifier les spécificités de la location saisonnière et touristique
Notions et règles applicables à la location saisonnière et touristiqueChangements apportés par la loi ÉLANContentieux de la location de courte duréeDistinguer convention d'occupation précaire , location-accession à la propriété et logement de fonction
La convention d'occupation précaireLa location-accession à la propriétéLe logement de fonctionTransfert
À qui s’adresse cette formation ?
Property managers - Gestionnaires immobiliers d'immeubles résidentiels
Pré-requis
Aucun prérequis nécessaire
Moyens pédagogiques
Satisfaction et Evaluation
Financement de la formation
Vous êtes salarié(e) d’entreprise ? Vous pouvez vous faire financer votre formation par le plan de développement des compétences de votre entreprise (ex- plan de formation) :
Le plan de développement des compétences, c’est l’ensemble des actions de formation établi à l’initiative de l’employeur dans le cadre de la politique de ressources humaines de l’entreprise. Il est annuel et s’élabore généralement en fin d’année. D’après la loi du 5 septembre 2018 « pour la liberté de choisir son avenir professionnel », l’action de formation est désormais définie comme « un parcours pédagogique permettant d'atteindre un objectif professionnel ». De nouvelles actions de formation font ainsi partie de cette définition comme : le tutorat, le coaching, l’AFEST, le MOOC, le mentoring…
Tous les salariés de l’entreprise peuvent être concernés par le plan de développement des compétences, quelle que soit la nature, la durée de leur contrat ou leur ancienneté.
L’OPCO gère, généralement, les dépenses liées aux coûts pédagogiques, rémunérations et allocations formation, transport, repas et hébergement. Suite à la réforme de la formation 2018, les missions des OPCO vont être redéfinies d’ici 2021.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre service RH/ formation pour plus d’informations sur les prises en charge possibles.
Si vous ne connaissez pas votre OPCO, vous pouvez vous rendre sur le site du ministère du travail en suivant ce lien.