Formation #114121

Être Responsable de montage d'opération immobilière

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Suivre avec professionnalisme toutes les phases du montage d'une opération immobilière

Le montage d'opérations immobilières implique une prise en considération d'une grande variété de problématiques. Comment se repérer en matière d’urbanisme ? Comment obtenir un permis de construire ? Quels sont les étapes-clés d'une opération de construction-réhabilitation ? Quels sont les risques financiers ? Comment prévenir les litiges dans le cas d’un recours à la sous-traitance ? Quelle garantie contre les risques en matière de construction ? Comment se protéger et organiser la répartition des responsabilités pénales et civiles ? Le cycle certifiant « Être Responsable de montage d'opération immobilière » répond à l'ensemble des questions auxquelles est confronté tout responsable de montage d'opération immobilière.

Objectifs

  • Maîtriser les règles juridiques, techniques et financières d'une opération immobilière
  • Identifier les risques et garantir tant la faisabilité que la sécurité du projet à chacune des étapes
  • Piloter et coordonner un montage immobilier de A à Z
Programme

A. Droit de l'urbanisme : les règles fondamentales (2 jours)
1. Acteurs de l'urbanisme
  • communes, intercommunalités, départements et régions, État
  • ABF, commission de sécurité et des sites
  • DDT, établissements mixtes, SEM
2. Réglementation et planification de l'usage du sol
  • inventaire des différents textes applicables (Code de l'urbanisme, Code de l'environnement et du patrimoine, CCH, RNU, lois Littoral et Montagne, directives territoriales d’aménagement et de développement durable, PIG, OIN, PSMV…)
  • réglementation locale : SCOT, SRADDET, POS/PLU et carte communale
  • hiérarchie et compatibilité des différentes règles précitées
  • impacts des lois Grenelle II, Macron, Alur et Avenir pour l’Agriculture
  • procédures opérationnelles d'aménagement (ZAC, lotissement, expropriation…)
Partage d'expériences : échanges autour des différents documents d'urbanisme POS/PLU, SCOT
3. Contrôle de l’usage des sols : les autorisations d’urbanisme
  • certificats d'urbanisme
  • permis de construire, permis d'aménager et déclaration préalable
  • leurs domaines d'application respectifs et les pièces obligatoires requises
  • instruction et délais de validité
  • rendre le permis définitif : les différents types de recours et retrait
  • questions liées à la régularisation de la construction et la conformité
  • cas des secteurs sauvegardés
  • incidences de la réforme de l'urbanisme commercial
Partage de pratiques : les différents types de recours gracieux, contentieux, déféré préfectoral
4. Incidences fiscales et financières de l'aménagement foncier
  • taxe d'aménagement et versement pour sous-densité
  • autres taxes et participations : participation pour financement des équipements publics exceptionnels, participation PUP, participation ZAC, redevance de bureaux en IDF et redevance d'archéologie préventive
  • taxes sur les cessions de terrains rendus constructibles
5. Se repérer dans le contentieux de l'urbanisme
  • contentieux administratif
  • contentieux civil
  • contentieux pénal

B. Permis de construire : comment l'obtenir? (2 jours)
1. Appréhender le champ d’application du permis de construire
  • travaux soumis à permis de construire
  • cas où une déclaration de travaux suffit
  • notion de surface de plancher et d'emprise au sol
2. Identifier les étapes préalables à l’élaboration du dossier
  • point sur les règles d'urbanisme s'imposant aux demandes de PC
  • règles non prises en compte au titre du PC
  • identifier les documents à consulter avant la demande
  • opportunité d’un certificat d'urbanisme créateur de droit acquis
3. Monter un dossier complet
  • auteur de la demande
  • nature des travaux et destination des constructions
  • recours obligatoire à l’architecte
  • descriptif de la configuration des travaux et de leur implantation dans le site, projet architectural
  • évaluation environnementale

Atelier « Monter un dossier de permis de construire » :
- construction d'outil (check-list) : identifier les pièces obligatoires et facultatives d'un dossier de PC complet
- cas pratique : compléter le Cerfa
- exercice de synthèse (mindmapping) : construire une carte mentale visuelle des étapes du montage et des acteurs concernés
4. Règles d'instruction et de délivrance du permis
  • autorités et organismes compétents: le transfert à l’intercommunalité
  • étapes clés de l’instruction du dossier
  • intervention de l’Architecte Bâtiment de France (ABF) : pouvoirs légaux d’intervention, portée de sa décision et recours possibles
  • délais d'instruction
  • permis exprès et permis tacite
  • articulation avec les législations de l'urbanisme commercial, de l'environnement et de l'archéologie préventive
5. Discerner les taxes d'urbanisme
  • point sur les principales taxes d'urbanisme
  • détail de la taxe d'aménagement
6. Démarrer le chantier après l’obtention du PC
  • conditions d'affichage
  • déclarer l’ouverture de chantier/l’achèvement des travaux
  • rôle de la DAT (date d'achèvement des travaux) : conformité et recours des tiers
  • règles de péremption
7. Que faire en cas de modification du projet ?
  • permis modificatif ou permis nouveau
Cas pratique : que faire lorsqu'une extension d’un bâtiment existant est non conforme ?
8. Contentieux du permis et retrait administratif
  • contentieux administratif : recours gracieux, recours en excès de pouvoir, référé suspension
  • conditions de recevabilité du recours des tiers
  • contentieux civil et pénal
  • retrait administratif : conditions
Étude de cas : analyser et commenter la jurisprudence récente portant sur des contestations de PC (annulation et démolition)
Atelier fil rouge : tout au long de la formation, à partir d’exemples concrets portant sur un immeuble de logements en accession à la propriété, les participants suivent les différentes étapes préopérationnelles en matière de recherche foncière, constructibilité, études de marché (mise en œuvre), programme (phasage calendaire), budget (bilan prévisionnel…)

C. Etudes préalables et pré-opérationnelles aux opérations de construction et d'aménagement (1 jour)
1. Quels sont les objectifs des études préalables et préopérationnelles ?
  • pour le maître d'ouvrage
  • pour les autres acteurs à l'opération de construction envisagée
  • outil de motivation de la programmation
  • aide à la décision de lancement : foncier et urbanistique
2. Étudier les critères d’appréciation du site
  • emplacement et marché immobilier
  • environnement
  • géométrie et l’orientation
  • nature du sous-sol
  • risques de pollution
  • risques archéologiques
  • servitudes : d'utilité publiques, privées légales ou conventionnelles
  • loi sur l’eau
  • études d’impact
  • périmètres protégés par la réglementation sur le patrimoine naturel
3. Réaliser l’esquisse de constructibilité
  • règles d'urbanisme à respecter
  • calcul des surfaces
  • appréciation de l’optimisation du projet
4. Calculer les coût des travaux
  • ratios
  • critères de variabilité
5. Définir le budget prévisionnel
6. Déterminer la charge foncière admissible
Atelier fil rouge : tout au long de la formation, le formateur illustre les apports techniques par l'étude d'une opération de construction dans toutes ses étapes

D. Construction - réhabilitation : étapes clés du montage d’opérations immobilières (2 jours)
1. Contexte du montage d’opération
  • aspect foncier de l’opération : constructibilité et fiscalité de la zone
  • outils de programmation de l’opération
  • définir et répartir les rôles entre les maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre et les intervenants obligatoires
  • impact du développement durable
2. Étape administrative : règles applicables
  • permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable…
  • cas des immeubles de grande hauteur
  • changement d’affectation de locaux
3. Phase contractuelle du montage d’opération
  • types de marchés, rédaction des clauses d’indexation, de révision et d’actualisation
  • pièces constitutives du marché, application des normes
  • contrats d’architecte, de contrôle technique
  • contrats d’entreprise : entreprise générale, entreprise pilote, entreprise mandataire commun
  • précautions à prendre en cas de recours à la sous-traitance ou à la cotraitance
4. Gestion des litiges en cours de chantier
  • réagir en cas de « mise en faillite » de l’entreprise prestataire
  • comment sécuriser la reprise du chantier par une autre entreprise ?
  • intervenir en cas de malfaçons en cours de travaux
  • réceptionner les travaux en préservant ses voies de recours
  • permettre le relevé de forclusion en cas d'absence de déclaration de créances dans les délais
5. Paiement du prix par le maître d’ouvrage
  • variations prévisibles du prix, indices et actualisation
  • vérifier les situations de paiement
  • modalités de paiement et retenues de garanties
  • justifications et sanctions au non-paiement du prix
6. Obligations des constructeurs à l’égard du maître d’ouvrage pendant l’opération
  • respecter les règles de l’art, renseigner et conseiller
  • exécuter les travaux prévus, tenir les délais prévus
  • conséquences pratiques des obligations
7. Réception des travaux
  • enjeux de la réception, déclencher l’acte de réception
  • réagir face aux désordres apparents
8. Mise en œuvre des garanties après la réception
  • garantie de parfait achèvement, biennale et décennale des malfaçons, trentenaire
  • dommages intermédiaires
  • exonérations de responsabilité
  • stratégie pour préserver ces garanties

E. Ingénierie financière appliquée au montage d'opérations immobilières (1 jour)

1. Monter le dossier financier d'une opération
immobilière
  • opérations à court terme (promotion, rénovation…) et à long terme (investissement locatif, valorisation…)
  • études préalables et montage du dossier
  • bilan provisoire/examen des risques et des potentialités/bilan définiti
f 2. Déterminer les flux de trésorerie (cash-flow)

  • caractéristiques communes des opérations immobilières
  • flux de trésorerie dans une opération court terme/dans une opération long terme
  • flux de financement/autres aspects du calcul des flux (fiscalité, inflation)
3. Modéliser un programme de promotion immobilière (plan de financement et bilan d'opération)
  • fonctions particulières d’Excel® (matrices et transposition, fonctions logiques…)
  • ordonnancement des feuilles de calcul (paramètres généraux, ventes, commercialisation, coûts, avancement)
  • détermination du besoin de financement et coût financier/plan de financement/bilan prévisionnel
Cas pratique : monter et utiliser un modèle prévisionnel d’une opération de promotion-construction
4. Calculer la rentabilité financière
  • outils mathématiques d'analyse financière
  • mesurer la rentabilité d'un investissement/taux de rendement moyen (ROI)
  • délai de récupération du capital investi (pay back)/valeur actuelle nette (VAN)/taux de rendement interne (TRI)
  • fonctions particulières d’Excel® (puissance négative, VPM, TRI…)
Cas pratique : c
alculer un ROI, le pay back
, une VAN, un indice de profitabilité un TRI
5. Déterminer l'incidence du financement de l'investissement long terme
  • quelle stratégie privilégier et avec quels outils ? effet de levier de l'endettement (ou effet massue)
  • quand recourir à l'emprunt ? les différents types d’emprunts et instruments financiers (SWAP, CAP…)
  • mesurer l’incidence du financement sur le taux de rentabilité
Cas pratique : simulations financières et incidences du financement
6. Modéliser un investissement immobilier locatif
  • coût de l’investissement/entretien récurrent et gros entretien
  • perspectives locatives/le problème de la vacance des locaux/incidences fiscales (TVA, impôts directs…)
Cas pratique : monter et utiliser un modèle prévisionnel d’investissement immobilier à LT
7. Gérer les risques inhérents à l'investissement
  • risque propre aux flux/risque sur le capital/répartir les risques entre les différents actifs
  • fonctions d’Excel® d’analyse des risques (sensibilité et analyse de scenarii)
  • tests d’hypothèses : dans une opération court terme et dans une opération long terme
Étude de cas : exemples de risque propre au flux

F. Maîtrise d'ouvrage : anticiper et gérer les risques et responsabilités d'une opération immobilière (2 jours)
1. Quels dommages peuvent être causés à l’occasion de l’opération de construction ?
  • aux tiers, au voisinage
  • aux usagers du bâtiment
  • aux salariés de l’entreprise
  • aux bâtiments environnants et à la construction elle-même
2. Dans quelles circonstances peut-il y avoir responsabilité ?
  • dommages provenant d'un fait personnel, du fait d'employés, de sous-traitants…
  • dommages causés par du matériel de chantier
Cas pratique : identifier, grâce à des exemples issus de la jurisprudence récente, les situations de mise en responsabilité du constructeur
3. Identifier les cas de responsabilité civile
  • fait déclenchant de la responsabilité délictuelle et quasi délictuelle
  • comment s’engage la responsabilité contractuelle ?
  • responsabilité des fournisseurs et des fabricants
  • incendie, inondation, explosion du bâtiment : qui supporte la reconstruction ?
  • dommages causés par le bâtiment : la responsabilité du constructeur peut-elle être engagée ?
4. Éviter le risque pénal
  • délits non intentionnels applicables aux accidents de construction
  • infractions pénales propres à l’activité de construction
  • impacts de la délégation de pouvoirs en matière pénale
Cas pratique : analyser les différentes responsabilités pouvant être mises en cause dans une situation déterminée
5. Se désengager de sa responsabilité
  • utiliser efficacement les actions récursoires
  • cas d’exonération légale
  • effet de la force majeure
  • clauses limitatives de responsabilité
  • faute de la victime
6. Faire jouer les garanties et assurances
  • garantie décennale : dommages couverts et personnes pouvant être mises en cause
  • garantie de parfait achèvement, une responsabilité privilégiant la réparation en nature
  • concours entre assurances, responsabilité décennale et responsabilité civile

G. Sous-traitance dans la construction : obligations contractuelles et responsabilités (1 jour)
1. Notion de sous-traitance
  • place de la sous-traitance parmi les différents marchés de bâtiment et de travaux publics
  • distinguer la sous-traitance d’autres contrats
  • critères de qualification, étendue de la sous-traitance
Cas pratique : distinguer « vraie et fausse sous-traitance » et cotraitance à partir de situations concrètes
2. Acteurs de la sous-traitance
  • entrepreneur principal, sous-traitant, sous-traitant de second rang et sous-traitant de rang inférieur, Maître d'ouvrage
3. Liens particuliers entre les différents acteurs
  • liens contractuels entre entrepreneur principal/sous-traitant et sous-traitant/sous-traitant du sous-traitant
  • absence de liens contractuels entre le Maître d'ouvrage et le sous-traitant
  • obligations légales entre le Maître d'ouvrage et le sous-traitant
  • responsabilités du Maître d’ouvrage (pénales et financières) : travail dissimulé, obligations de vigilance, accident de chantier…
  • acceptation du sous-traitant et agrément des conditions de paiement  par le Maître d'ouvrage : comment agir et éviter les risques ?
  • obligations indirectes
  • risque de requalification
Étude de cas : analyser la jurisprudence sanctionnant l'existence d'un contrat de sous-traitance
4. Obligations légales et contractuelles des parties
  • que peut exiger le Maître d'ouvrage avant d'agréer un sous-traitant ?
  • importance du CCAP
  • que peut exiger l'entreprise principale qui veut sous-traiter ? que ne peut-elle pas faire ?
  • droits, obligations et responsabilité du sous-traitant
  • règles liées à la sécurité du chantier (plan de prévention, règlement sécurité, coordination SPS…), la carte professionnelle obligatoire
Cas pratique : lister les obligations légales de l'entrepreneur principal et les sanctions
5. Conditions financières
  • modalités de paiement du sous-traitant, l’autoliquidation de la TVA
  • que se passe-t-il en cas de faillite de l'entreprise principale ?
6. Résiliation du contrat de sous-traitance et du contrat principal
  • causes possibles, que faire en cas d'abandon de chantier ? le devenir de l'ouvrage
  • cas particuliers de la faillite du sous-traitant
7. Résolution des incidents lors de l'exécution des prestations ou des travaux
  • défaillance d'une partie (dépôt de bilan…), la responsabilité des acteurs
  • cas de sous-traitances en chaîne
  • réparation des dommages, la mise en jeu des assurances
Cas pratique : analyser l'enchaînement des responsabilités suite à l'apparition d'un dommage

H. Assurances construction : prévention et gestion des sinistres (2 jours)
1. Responsabilité décennale, dommage de nature décennale, garantie décennale… : que recouvrent ces notions ?
  • appréhender la notion d'ouvrage immobilier
  • définir un désordre de nature décennale
  • identifier les acteurs de l'opération de construction qui peuvent engager leur responsabilité
  • distinguer les garanties légales et les garanties d'assurance
Exercice d'application : mesurer sa compréhension de la responsabilité décennale
2. Dommages couverts par une assurance
  • dommages matériels graves liés à la construction elle-même
  • dommages aux existants
  • dommages intermédiaires
  • notion de dommages immatériels consécutifs
  • travaux sous-traités
  • dommages causés par l’absence d’ouvrage
Cas pratique : identifier les dommages relevant de l’assurance dommages-ouvrage à partir de situations issues de la jurisprudence récente
3. Contrats d'assurance souscrits par le maître d'ouvrage
  • assurance dommages-ouvrage
  • contrat de constructeur non-réalisateur
  • contrat collectif de responsabilité décennale
  • contrat tous risques chantier
  • contrat multirisque
4. Assurances de responsabilité des constructeurs
  • contrat de responsabilité civile professionnelle avant et après réception
  • contrat de responsabilité décennale
5. Déclenchement de l'assurance dommages-ouvrage
  • point de départ des garanties
  • mise en œuvre des garanties
  • obligations respectives de l'assureur dommages-ouvrage et de l'assuré
  • subrogation
6. Règlement d’un sinistre relevant de l’assurance de responsabilité décennale
  • point de départ des garanties
  • garantie décennale obligatoire en capitalisation
  • exclusions de garantie
  • causes d'exonération de la responsabilité décennale
7. Estimation et réparation du dommage
  • expertise amiable réglementaire de la dommages-ouvrage
  • interruption du délai de garantie
  • prescription en matière d'assurance
Points forts

Points forts

  • Acquisition d'une qualification "métier" par une approche opérationnelle complète centrée sur la pratique
  • Formateurs praticiens experts de leur domaine partageant leur expérience de professionnels de terrain
Public et prérequis

Public

Promoteurs - Responsables de la maîtrise d'ouvrage - Responsables d'opérations immobilières - Toute personne en charge d'une opération immobilière

Prérequis

Aucun prérequis n'est nécessaire pour suivre ce cycle
Jusqu'a -30%
Devis personnalisé

Devis personnalisé

Être Responsable de montage d'opération immobilière (ref :114121)

Agréé auprès du ministère du Travail
pour les informations CE (arrêté n°99-469 du 29/03/99)

Agréé auprès du Préfet de Région pour
les formations CHSCT (arrêté n°2003-2254 du 28/10/03)

Consultants en formations certifiés
Kirkpatrick four levels°niveau bronze